編按：買房是雙薪家庭的重要里程碑，但賺錢不易，買房時更要精打細算，避免花冤枉錢。很多人參考實價登錄出價，卻不知其中可能隱藏誤導資訊，導致買貴還不自知。地產顧問提醒，實價登錄常見 5 大誤區，包括「新屋比舊屋」、「帶裝潢比無裝潢」等，若不細究，很可能被誤導，白白多花一大筆錢。這篇文章帶你拆解買房迷思，聰明避開陷阱，讓每一分辛苦錢都花得值得！
買房時，通常銷售人員都會提供實價登錄成交行情，作為買方出價的參考。這是因為依據不動產經紀業管理條例第24-2 條規定：經營仲介業務者⋯⋯得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格⋯⋯
經營仲介業務者原本就有義務提供交易時之不動產交易價格資訊，使買賣雙方都能了解市場最新價格，才能在具備充分資訊的情況下完成交易。立法目的是為了避免同時接受買賣雙方委託的仲介，偏頗其中一方，並從中獲得不當利益。
你可能會想，政府的實價登錄資料經過篩選，公平性及正確性當然毋庸質疑，買房出價只要參考實價登錄再往下打個折，就一定不會吃虧了。但老江湖都知道，如果參考資料是假的，很容易就被識破。想要騙人，大多要三分真，七分假。你對實價登錄的信任，有時恰好成為被利用的弱點。
桌上一疊厚厚的實價登錄資料，加上被關在小房間裡，在時間壓力以及刻意營造出的成交氛圍下，你可能會在不知不覺間參考了不適合的實價登錄來出價，就算雙方你來我往、議價半天，最後還是出了一個超出行情的價格。
接下來，我將依據過去從事不動產估價的實務經驗，幫大家破解5 種最容易誤導人的實價登錄。
一、舊社區用新建案來比
臺北市新房子單價賣到上百萬， 而中古公寓則價格可能落在 60~70 萬；新建案與中古屋會因為建材、屋齡、管理等社區基本條件不同，產生巨幅的價差。如果你要買的是中古屋，參考的卻是新成屋的實價登錄，就算是對面社區成交價，剛剛成交且距離超近，當然會造成你不小心買貴。
現在房屋裝潢動輒數百萬起跳，當屋主出售帶裝潢的房子，為了彌補本身裝潢費用支出，價格必然比無裝潢的相同戶別貴上不少。
要怎麼確認實價登錄成交價是不是帶裝潢？ 查詢內政部實價登錄時，只要點擊交易明細，再看「備註」，就可以確認這筆成交價是否包含裝潢費用了。
估價有所謂「同一供需圈」的概念，當你想買某個商圈的房子，必然是喜歡當地的生活環境，才會有興趣購買。當距離太遠，區域條件完全不同，房地產供需就不存在相互替代的關係了。例如同樣是中正區門牌，仁愛路與廈門街價格卻是天差地遠。當你參考的成交案例，跟想買的房子距離太遠，由於商圈與環境性質大不相同，價格其實已經沒有參考性了。
買老公寓頂樓， 頂樓加蓋是十分常見的狀況。買一層直接送一層，不管自住或租人都很好用，整體使用效率也提升不少。雖然頂樓加蓋屬於違建，權狀無法登記，但價格還是會反映使用效益，必然高於無加蓋的頂樓物件。當你想買無加蓋的頂樓，記得別參考有加蓋的頂樓成交價格來出價。
同樣是一樓，外觀看起來雖然一樣，但只能作純住宅的一樓，與可店面使用的一樓，兩者的價差相當大。俗話說「一鋪養三代」，一樓金店面帶來穩定的租金收益，足以讓後代子孫不愁吃穿。但不是所有的一樓都能當店面，業種也有限制，土地使用分區必須符合法令，謄本登記用途更應留意。買一樓千萬要仔細查詢，不然很容易踩到雷！
當我們用「比較法」評估合理房價時，最重要的條件在於找到有參考價值的成交案例價格。若以錯誤且不具可比性的實價登錄案例來出價，就可能白白浪費一筆辛苦錢了。
全文摘自 蕭大立《給首購族的聰明買房術》/ 悅知出版
文章首圖：Shutterstock
【作者介紹】
蕭大立 / 阿宅地產顧問
擁有20年房地產與金融業工作經驗，曾任職於銀行、壽險公司、金融資產管理公司（AMC）、估價師事務所，以及全房網策略總監。為業界中少有，在房地產及金融上下游產業鏈均有充分歷練的專業人士。經手過五花八門的不動產物件，除一般住宅，也包含百億元的商用不動產及偏遠的法拍山坡地，實務資歷豐富且完整。
經歷：日盛金控行政處資深專案經理、南山人壽房地產投資暨管理部專案副理、信義房屋鑑價部-估價師事務所主任幕僚、瑞普國際物業-估價師事務所估價師、臺灣金聯資產管理公司初級專員。
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