當你下定決心要買房，面對琳瑯滿目的房產資訊，可能會感到茫然而不知從何下手，腦中還會浮現許多的問題。而我的建議是，初次買房者的第一步，應從判斷買得起多少錢的房子開始！你可以先依據家庭收入、存款和可貸款額度，計算出自己負擔得起多少錢的房子。以前述預算，綜合考慮工作地點、交通便利性、學區、生活機能等因素之後，選出理想的居住區域。當你對買房的預算及區域有概念，設定好買房目標，就能有效率地進行後續的看房流程了。
現在網路資訊十分發達，如果想知道自己買得起多少錢的房子，已經有不少網站都有提供類似的查詢功能。但我想和大家分享一個更方便的「兩秒買房速算法」。不管你在看屋現場，或是隨機在路邊看到有興趣的物件，只要心中記住這個速算公式，不需要連上特定網頁，隨時隨地都能讓你得到答案。
此速算法只要記住 3 個數字，就能快速評估你買得起多少錢的房子。
不用多，記住這 3 個數字：「100、0.3982、0.8」。
接著，如果你每個月可負擔的房貸支出是4萬。你只要用 4 先「乘上」剛剛說的 100 再「除以」0.3982，就是你的「房貸總金額」，答案 是1005 萬。再來，因為通常房貸是房價的 8 成，再把前面的數字「除以」0.8，最後的答案就出來了，你買得起的「房子總價」大約是 1256 萬（以現在銀行貸款水位拉警報的狀況來看，我們也可以保守抓 7 成，用「除以 0.7」來計算，房貸抓 7 成的總價則是 1436 萬）。
當然，買房除了貸款，你還必須要有「自備款」，只要用前面兩個數字相減，「房子總價」扣掉「房貸總金額」就可得到答案了，「自備款」是 251 萬（房貸抓 7 成的自備款為 431 萬）。是不是很簡單呢？綜合以上，我們將「兩秒買房速算法」的公式整理如下：
買得起的房價=每月房貸支出×100÷0.3982房貸係數A÷0.8貸款成數B
然後解釋一下這 3 個數字的意義。為什麼是 100 跟 0.3982 呢？因為假如貸款 100 萬元，現行一般首購利率以 2.56% 計算（2024年12月），貸款年限 30 年，不考慮寬限期，本利平均攤還計算，每個月就付 3982 元。換算以萬為單位，就是 0.3982。公式將此稱為「房貸係數A」。而 0.8 的由來，前面有解釋過了，代表貸款成數，公式將此稱為「貸款成數B」。
那如果未來利率變動，或是貸款年限不一樣，速算法不就不能用了嗎？不會的，只要參考以下的附表，選擇當時相近並適合的「房貸係數A」即可。例如，假設未來降息，房貸利率變為 2.06%，查表可知「房貸係數A」將由 0.3982 調整為 0.3726。而如果貸款不是 8 成而是 7 成，也只要將「貸款成數B」，由 0.8 調成 0.7。只要依據未來的變動，微調各項係數，公式一樣可以適用喔。
全文摘自 蕭大立《給首購族的聰明買房術》/ 悅知出版
文章首圖：Shutterstock
【作者介紹】
蕭大立 / 阿宅地產顧問
擁有 20 年房地產與金融業工作經驗，曾任職於銀行、壽險公司、金融資產管理公司（AMC）、估價師事務所，以及全房網策略總監。為業界中少有，在房地產及金融上下游產業鏈均有充分歷練的專業人士。經手過五花八門的不動產物件，除一般住宅，也包含百億元的商用不動產及偏遠的法拍山坡地，實務資歷豐富且完整。
經歷：日盛金控行政處資深專案經理、南山人壽房地產投資暨管理部專案副理、信義房屋鑑價部-估價師事務所主任幕僚、瑞普國際物業-估價師事務所估價師、臺灣金聯資產管理公司初級專員。
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